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要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案

2019年10月05日09:40   来源:江苏省住房和城乡建设厅

  在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班的开班式上,中共中央总书记习近平发表重要讲话。在谈及“未雨绸缪,精准研判、妥善应对经济领域可能出现的重大风险”时,习近平用五句话对五方面内容进行了深刻分析,作出重要部署。

  相关专家接受中新社国是直通车采访,进行了相关解读。

  ——要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

  首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院赵秀池告诉记者,中国房地产领域的最大风险就是房价大起大落:

  大起,会导致各种投资、投机性需求涌入,房价泡沫扩大,导致系统性金融风险;

  大落,会让购房者断供贷款,从而带来大量银行坏账,引发金融危机;

  值得注意的是,此次习近平在提及长效机制方案时使用了“实施”二字,这意味着方案并不是正在制定,而是已在案头。

  那么长效机制方案是什么?赵秀池分析说,长效机制包括以下几个方面:

  一是供求双向调节,包括限购、限贷、限价以及增加土地供给等政策手段。二是实施规划管理,发挥城市规划、土地规划和房地产规划的引导作用,解决房地产供求不平衡问题。三是鼓励房地产开发商从以人为本的新型城镇化角度去规划设计住宅地产、园区地产、商业地产等多元化地产,帮助民众解决住房问题同时提供产业支撑,提高基础设施、社会设施服务水平。四是财税金融等政策,其中就包括房地产税。

  赵秀池表示,要稳妥实施长效机制方案,首先需要发挥地方政府主体责任,根据当地实际情况制定政策,其次需要限制投机,让住房回归居住功能。第三需要发展租赁市场,建立租售并举的住房制度。

  贝壳研究院院长杨现领分析说,长效机制不是凭空而出的,而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的,它既是对历史的延续,一部分行之有效的(包括部分城市的限制性行政措施)政策会得以继续实施,也有对未来新蓝图的重新设计,特别是“房住不炒”大方向下的新的机制和体制创新。

  杨现领也认为,稳妥实施的核心在于落实“一城一策”,既要通过地方的长效机制试点,不断总结经验,有序稳步推广,也要在中央的“房住不炒”的大逻辑下进行,接受中央的指导和管理,同时地方也会承担相应的责任。

  ——要加强市场心理分析,做好政策出台对金融市场影响的评估,善于引导预期。

  中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军分析说,总书记之所以强调善于引导预期,是因为市场的变化反映的是方方面面的变化,市场变化的本身又会牵涉到方方面面。

  他进一步解释说,市场的波动带来投资者心理的波动,心理的波动带来投资者行为的变化,投资者行为的变化带来资金流动的变化,资金流动的变化带来方方面面的变化,“如果没有弄清这种变化的机理,我们对市场的把握就达不到客观、正确、理性的科学判断,我们的决策就能很难做到完全到位”。

  对于做好政策出台对金融市场影响的评估,赵锡军表示,市场反映了参与者的心理,也反映了各种各样宏微观的经济形势,投资者心理带有一定主观,宏微观的经济形势是客观的,怎么样让客观和主观的心理衔接,这就需要靠政策。

  他强调,如果相关政策能够把投资者的心理引导到对经济客观的理性认识,这个政策就能够实现它的目标。如果这个政策做得不合理,导致投资者主观的认识与客观的经济现象、条件和形势不一致,这个政策就会给投资者带来预期的混乱,判断得不清楚,导致投资者行为失常。

  因此,总书记提出的要求,意味着未来相关部门在制定政策时,不仅仅要考虑经济形势的变化以及政策推出的目标,而且还要考虑这些政策下放到市场后,会对投资者心理产生什么影响。要不然得到的结果可能会背道而驰。要做到这一点,就必须深入市场,了解市场主体是怎么想的。

  ——要加强市场监测,加强监管协调,及时消除隐患。

  北京师范大学新兴市场研究院院长胡必亮告诉记者,要做到防风险,一个基本要求就是能够有效地监测到风险。比如环境污染,你对它精准监测,才能有准确的判断。在加强监测的情况下,还需要对监测情况进行统一的、精准的判断,既不能盲目乐观,也不能过度悲观。

  中国企业研究院执行院长李锦告诉记者,“加强监管协调,及时消除隐患”说明总书记要求各方不是等问题出现以后再去解决,而是由事后解决向事前预测,防患于未然,把矛盾提前了解清楚,就能由被动走向主动。这也显示未来中国防风险将把焦点前移,预防为主。而要做到焦点前移,势必要求信息接收、反映、分析、评估,以及处置手段的前移,这需要采用新的技术和手段。

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